Airbnb sigue siendo una oportunidad de inversión inmobiliaria atractiva en México en 2025, pero con cambios regulatorios y fiscales significativos que requieren comprensión profunda. Esta guía integra aspectos financieros, legales y operativos para inversionistas que consideran entrar en alojamiento temporal.
Oportunidad y Potencial de Ingresos en 2025
Demanda creciente:
El mercado de Airbnb en México continúa expandiéndose. En 2024, Airbnb registró casi un millón de nuevos usuarios mexicanos, de los cuales el 90% reservó para viajes dentro del país.
Datos de ocupación y rentabilidad:
La ocupación promedio en destinos principales de México varía significativamente por ubicación. En la Ciudad de México, el promedio histórico ha sido alrededor de 71%. Sin embargo, las ciudades turísticas como Playa del Carmen, Cancún y Puerto Vallarta mantienen ocupaciones más altas.
Ejemplos de ingresos reales en 2025:
Caso documentado de Guadalajara/Zapopan:
- Departamento en Ciudad Granja, Zapopan: $1,200-$1,800 MXN por noche
- Con ocupación de 75% mensual: $27,000-$40,500 MXN mensuales
- Ingresos 85-120% superiores a renta tradicional de $12,000-$15,000 MXN
Caso documentado en CDMX enero-febrero 2025:
- Enero: $14,200 MXN ingresos netos tras comisiones e impuestos
- Febrero (25 días): $26,444 MXN ingresos netos
- Ocupación promedio: 79.1% (34 reservaciones en 44 días)
Proyecciones para 2025:
Airbnb proyecta crecimiento fuerte para 2025, con ingresos totales esperados entre $2,230 y $2,270 millones de dólares. Para el segmento de alojamiento, se anticipa demanda robusta especialmente en destinos turísticos mexicanos.
Demanda doméstica creciente:
Un fenómeno importante: 70% de las reservaciones en CDMX son de mexicanos nacionales. Esto indica que el turismo doméstico es motor significativo de demanda, reduciendo dependencia exclusiva de turismo internacional. El 33% de usuarios de Airbnb busca “experiencias más locales y fuera de zonas turísticas”.
Estructura de Ingresos y Cálculo de Rentabilidad
Desglose de ingresos por reservación:
Ejemplo de reservación típica en Mexico de $10,000 MXN:
| Componente | Monto | Porcentaje |
|---|---|---|
| Tarifa base | $8,200 | 82% |
| IVA (16%) | $1,600 | 16% |
| ISH (2% Impuesto a Servicios Hoteleros) | $200 | 2% |
| Total cobrado al huésped | $11,800 | 118% |
Retenciones de Airbnb según RFC registrado:
| Concepto | Retención Autoridades |
|---|---|
| Con RFC válido – Servicios de alojamiento | |
| ISR (Impuesto Sobre la Renta) | 4% |
| IVA (Airbnb retiene 8%, la mitad del 16%) | 8% |
| Subtotal retención | 12% |
| Sin RFC o RFC inválido | |
| ISR | 20% |
| IVA | 16% |
| Subtotal retención | 36% |
En el ejemplo anterior de $11,800 con RFC válido:
- Retención ISR: $472 (4%)
- Retención IVA: $944 (8%)
- Total retención: $1,416
- Ingreso neto a recibir: $10,384
Sin RFC o con RFC inválido:
- Total retención: $4,248 (36%)
- Ingreso neto a recibir: $7,552
Fórmula de rentabilidad anual:
Rentabilidad Neta Anual=(Ingresos Brutos Anuales−Retenciones−Gastos OperativosInversioˊn Total)×100Rentabilidad Neta Anual=(Inversioˊn TotalIngresos Brutos Anuales−Retenciones−Gastos Operativos)×100
Régimen de Impuestos en México
Obligaciones fiscales no negociables:
Los ingresos por Airbnb están sujetos a múltiples impuestos en México: ISR (Impuesto Sobre la Renta), IVA (Impuesto al Valor Agregado) e ISH (Impuesto a Servicios de Hospedaje).
Registro ante el SAT (Requisito Crítico):
Debes registrarte ante el SAT con RFC para operar legalmente. Sin RFC válido, Airbnb retiene 36% en total (20% ISR + 16% IVA), significativamente mayor que con RFC (12%).
Proceso de registro RFC:
- Obtén RFC ante SAT (requisito básico)
- Proporciona RFC a Airbnb en tu cuenta
- Espera 72 horas para validación de plataforma
- A partir de entonces, retenciones se reducen a tasas con RFC
Multas por incumplimiento: Desde $18,000 MXN sin registro ante SAT.
Régimen fiscal aplicable:
Como anfitrión de Airbnb, puedes optar por dos regímenes:
Régimen Ordinario (ISR):
- Tasas progresivas entre 1.92% y 35% según ingresos totales
- Debes declarar impuestos anuales
- Obligación de llevar registros detallados de ingresos y gastos
- Posibilidad de deducir gastos operativos (limpieza, mantenimiento, servicios)
- Más complejo pero potencialmente beneficioso si tienes múltiples propiedades
RESICO (Régimen Simplificado de Confianza):
- Disponible para ingresos anuales hasta $3,500,000 MXN
- Impuesto simplificado sin tasas progresivas
- Retenciones menores de Airbnb
- Más sencillo administrativamente
- Ideal para inversionistas con 1-2 propiedades
Deducibles fiscales importantes:
Como anfitrión registrado correctamente, puedes deducir:
- Costo de limpieza profesional (15-25% de ingresos típicamente)
- Gastos de mantenimiento y reparación (1-3% de ingresos)
- Servicios de administración (si contratas coanfitrión)
- Seguros de propiedad
- Servicios de software de gestión
- Depreciación de muebles y equipamiento
- Servicios e impuestos municipales (contribuciones, alumbrado)
IVA que cobras vs. debes:
Importante aclaración: Tú cobras 16% de IVA a los huéspedes. Airbnb retiene 8% para pagar al SAT como anticipo. En tu declaración anual, debes recuperar el IVA pagado en mejoras y equipamiento de la propiedad. Esto puede generar saldos a favor significativos, especialmente en primera inversión.
Declaración anual obligatoria:
A pesar de retenciones de Airbnb, debes presentar declaración anual completa ante SAT:
- Detallar todos los ingresos por alojamiento
- Documentar gastos deducibles
- Calcular impuestos finales
- Verificar si retenciones fueron suficientes
- Recuperar saldos a favor de IVA si aplica
Costos Operativos Críticos
La rentabilidad real depende completamente de gestión de costos. Los gastos típicos son:
Servicios de Limpieza:
Costo más importante: $75-$150 USD (~$1,500-$3,000 MXN) por reservación.
Para propiedad con 75% de ocupación (22 reservaciones/mes):
- Costo de limpieza: $33,000-$66,000 MXN mensuales
- Representa 15-25% de ingresos típicamente
Mantenimiento y Reparaciones:
Estimado profesional: 1-3% de ingresos anuales.
Para propiedad con $40,000 MXN ingresos mensuales:
- Presupuesto anual mantenimiento: $4,800-$14,400 MXN
- Incluye inspecciones, reparaciones menores, reemplazos preventivos
Tecnología y Herramientas de Gestión:
- Softwares de gestión de propiedades: $20-$100 USD mensuales (~$400-$2,000 MXN)
- Plataformas de análisis de datos y pricing: $30-$70 USD mensuales (~$600-$1,400 MXN)
- Sistemas de automatización de mensajes: $20-$100 USD mensuales
Rango total tecnología: $1,000-$3,400 MXN mensuales
Amueblamiento y Equipamiento (Inicial):
- Costo variable según estándar: $10,000-$50,000 MXN típicamente
- Esto genera derecho a deducción de IVA en declaración anual
- Considerado inversión inicial, no gasto operativo recurrente
Seguros de Propiedad:
Recomendado para protección contra daños:
- Seguro estándar de propiedad: $500-$1,500 MXN mensuales
- Cobertura de responsabilidad civil: $200-$500 MXN mensuales
- Protección de Airbnb (incluida): Cubre daños hasta ciertos límites
Servicios e Impuestos Municipales:
- Impuesto predial: Variable por ubicación, típicamente $500-$3,000 MXN mensuales
- Agua, electricidad, internet: $300-$800 MXN mensuales (mayor que residencial por volumen)
Servicios de Administración Profesional (Opcional):
Si contratas coanfitrión:
- Comisión típica: 15-30% de ingresos brutos
- Alternativamente: Acuerdo de tarifa fija ($500-$2,000 USD mensuales según ciudad)
Cálculo de Rentabilidad con Costos:
Ejemplo completo mensual – Zapopan:
- Ingresos brutos: $40,000 MXN
- Retención Airbnb (12% con RFC): -$4,800
- Ingresos netos recibidos: $35,200
- Limpieza: -$8,000 (80% ocupación)
- Mantenimiento: -$1,200
- Tecnología: -$1,500
- Seguros: -$1,000
- Servicios e impuestos: -$1,500
- Cash flow neto: $21,000 MXN
ROI en inversión inicial de $200,000 MXN (amueblamiento + equipamiento):
- Ingresos anuales netos: $252,000 MXN
- ROI: 126% anual (extraordinario pero realista para primera propiedad bien ubicada)
Comparativa: Airbnb vs. Renta Tradicional
| Aspecto | Airbnb | Renta Tradicional |
|---|---|---|
| Ingresos mensuales | $27,000-$40,500 | $12,000-$15,000 |
| Estabilidad ingresos | Variable (estacional) | Constante |
| Costos operativos | Altos (limpieza, mantenimiento) | Bajos |
| Carga administrativa | Muy alta | Baja |
| Vacancia/Ocupación | Riesgo de 20-30% sin ocupación | Cero (inquilino establece) |
| Rotación huéspedes | Permanente (3-5 noches promedio) | Una vez por 1-2 años |
| Desgaste propiedad | Alto (múltiples huéspedes) | Moderado (un inquilino) |
| ROI potencial | 100-150% anual (excelente ubicación) | 8-12% anual |
| Regulación | Restrictiva y creciente | Más estable |
Modelo de Coanfitriones: Alternativa a Gestión Directa
Qué son los coanfitriones:
A partir de 2024, Airbnb permitió a propietarios colaborar con “coanfitriones” – profesionales locales que gestionan propiedades en nombre del dueño.
Diferencia con empresas de gestión:
- Coanfitrión: Relación más flexible, informal, con persona de confianza. Configuración directa de permisos en la plataforma
- Empresa de gestión: Contrato legal formal, equipo profesional, pero estructura corporativa
¿Qué pueden hacer los coanfitriones?
Acceso completo a:
- Crear y modificar anuncio (descripción, fotos, servicios)
- Gestionar calendario y disponibilidades
- Modificar precios (base, descuentos por larga estancia, tarifas de temporada)
- Aceptar/rechazar solicitudes de reservación
- Gestionar reservaciones (preparación, check-in, atención)
- Responder mensajes de huéspedes
- Gestionar limpieza y mantenimiento
Modelo de compensación:
- Acuerdo directo entre propietario y coanfitrión
- Opción de dividir ingresos de cada reservación (Airbnb facilita pago)
- Típicamente: 15-30% para coanfitrión, 70-85% para propietario
- Limitaciones varían por jurisdicción
Ventajas del coanfitrión:
- Manejo operativo sin inversión en empresa de gestión
- Reducción de carga administrativa para propietario distante
- Coanfitriones locales entienden mercado y expectativas
- Posibilidad de mejores ingresos (datos indican “aprox. doble ganancia” con gestión profesional)
- Flexibilidad en términos de acuerdo
Regulación por Ciudad: Impacto Crítico en 2025
Ciudad de México: Regulación Restrictiva
La CDMX aprobó reforma histórica en octubre 2024, aplicable a partir de 2025:
Límite de ocupación: 180 noches anuales (50% máximo)
Esta es la regulación más importante y restrictiva:
- Propiedades pueden rentarse máximo 180 noches por año
- Exceder límite = esperar un año para volver a ofertar
- Afecta especialmente a gestores de múltiples propiedades
Impacto en rentabilidad:
Para propiedad que generaría $40,000/mes con 80% ocupación:
- Con 180 noches máximo: Ocupación limitada a 50%
- Ingresos reducidos aproximadamente a 50% del potencial
- En ejemplo anterior: $20,000 MXN mensuales en lugar de $40,000
Obligaciones nuevas en CDMX:
- Registro obligatorio en Padrón de Anfitriones
- Inscripción de inmuebles en registro local
- Reportes semestrales de ocupación a Secretaría de Turismo
- Registro de plataformas (Airbnb debe registrarse como intermediaria)
Prohibiciones:
- Viviendas de interés social no pueden rentarse a través de plataformas
- Viviendas reconstruidas por sismo 2017 no pueden rentarse a través de plataformas
Impacto en grandes propietarios:
Análisis de Inside Airbnb (junio 2024): 1,213 anfitriones tienen al menos una propiedad que excede 180 noches. De estos, 37.5% posee múltiples propiedades que sobrepasan límite. Esto significa que ocho de cada 10 espacios que superan 180 noches están concentrados en gestores profesionales, no pequeños anfitriones.
Otras ciudades mexicanas:
Afortunadamente, solo CDMX ha implementado regulación de ocupación máxima tan restrictiva hasta ahora. Otras ciudades tienen marcos más flexibles, aunque se espera evolución regulatoria en 2025-2026.
Ciudades principales sin restricción de ocupación:
- Playa del Carmen, Cancún, Tulum: Ocupación promedio 70-80%, sin límites legales
- Guadalajara, Zapopan: Demanda fuerte, regulación en desarrollo
- Puerto Vallarta: Destino consolidado, marco regulatorio favorable
- Mérida: Crecimiento emergente, regulación incipiente
Regulación de Plataformas a Nivel Federal
A nivel nacional, Airbnb debe cumplir con:
- Retenciones de impuestos automáticas (ISR, IVA, ISH)
- Generación de comprobantes fiscales (CFDI) obligatoria
- Reporte a SAT de transacciones
- Protección de datos personales de huéspedes
Estrategia para Maximizar Rentabilidad en 2025
1. Ubicación Estratégica (Crítica en contexto CDMX):
- En CDMX: Enfoque en propiedades que logren ocupación máxima en 180 noches (idealmente 100% de los 180 días)
- Fuera CDMX: Destinos turísticos fuertes (Playa del Carmen, Puerto Vallarta) sin restricción
- Buscar zonas con demanda de turismo doméstico creciente
2. Registro Fiscal Correcto (Ahorro Masivo):
- RFC registrado correctamente = 12% retención Airbnb vs. 36% sin RFC
- Para ingresos de $480,000 MXN anuales:
- Con RFC: $57,600 retención
- Sin RFC: $172,800 retención
- Ahorro: $115,200 MXN anuales
3. Selección de Régimen Fiscal Óptimo:
- Para 1-2 propiedades: RESICO (simplificado)
- Para múltiples propiedades: Régimen ordinario (permite mayor deducción de gastos)
4. Coanfitrión vs. Gestión Propia:
- Propietarios locales (que pueden gestionar): Autogestión ahorra 15-30%
- Propietarios distantes: Coanfitrión profesional compensa costo por mejor gestión (datos indican doble ganancia)
5. Optimización de Estacionalidad:
- En CDMX: Enfoque en períodos de máxima ocupación (verano, festividades)
- En destinos turísticos: Precios dinámicos según temporada
- Demanda doméstica (creciente) permite ocupación año-completo en muchas ubicaciones
6. Diversificación Geográfica:
- No concentrar inversión solo en CDMX dadas restricciones
- Inversión en ciudades emergentes (Mérida, Querétaro) con potencial sin regulación restrictiva
Riesgos Específicos de Inversión en Airbnb
Daño a la propiedad:
Airbnb ofrece “AirCover”, cobertura que protege hasta cierto monto contra daños. Sin embargo, no cubre todo. Recomendable tener seguro adicional.
Morosidad de inquilinos:
Aunque menos común que rentas tradicionales (pagos anticipados), existen riesgos de disputas de pago.
Regulación volátil:
Regulaciones pueden cambiar, como demostró CDMX. Estar atento a reformas en tu jurisdicción.
Competencia de plataformas:
Booking.com, Vrbo y otros compiten con Airbnb. Diversificación en plataformas es recomendable.
Cambios de algoritmo:
Airbnb cambia cómo promociona anuncios. Debes adaptarte constantemente.
Rentabilidad Realista en 2025
La inversión en Airbnb en México sigue siendo extraordinariamente rentable comparada con rentas tradicionales, pero con tres condiciones críticas:
- Ubicación correcta: Destinos con demanda sostenida turística y/o doméstica
- Regulación considerada: Especialmente restricción de 180 noches en CDMX, que reduce potencial a 50%
- Estructura fiscal optimizada: RFC registrado ahorra decenas de miles anuales en retenciones
Para inversionistas que cumplen estos requisitos, rentabilidades de 80-150% anual son realistas en ubicaciones premium, comparadas con 8-12% en rentas tradicionales.
Sin embargo, requiere gestión activa, inversión inicial en amueblamiento y equipamiento, y comprensión profunda de regulación local. Para inversionistas dispuestos a dedicar tiempo o contratar coanfitrión profesional, Airbnb representa una de las mejores oportunidades inmobiliarias disponibles en México 2025.